이전 글에서 집을 살 때의 장점을 살펴봤다면, 이번에는 실제로 집을 팔거나 새로 구매할 때 세금이 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다. 특히 아파트를 팔 때는 양도소득세, 살 때는 취득세가 각각 적용되므로 명의에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
양도소득세 절세
양도소득세는 주택을 구매가보다 높은 가격으로 팔아 생긴 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 세율은 누진 구조로 되어 있어, 차익이 클수록 세금도 비례해 증가합니다.
예를 들어, 5억 원에 구매한 아파트를 8억 원에 매도했다고 가정해 보겠습니다. 차익은 3억 원이고, 기본공제 250만 원을 제외하면 과세표준은 2억 9,750만 원이 됩니다. 단독 명의라면 전체 금액이 한 사람의 소득으로 잡히기 때문에 9,306만 원 정도의 세금을 내야 합니다.
하지만 공동명의라면 부부가 각각 절반씩 부담하므로 각자의 과세표준은 1억 4,875만 원으로 낮아집니다. 각자 기본공제 250만 원씩, 총 500만 원을 공제받게 되어 실제 부담 세금이 25~30% 가까이 줄어드는 효과가 생깁니다.
즉, 소득이 높아 누진세 구간에 해당할수록 공동명의의 절세 효과는 더 커집니다.
단독 명의는 세율이 급격히 높아진다
단독 명의로 주택을 매도하면 양도차익이 전부 한 사람의 소득으로 계산되므로 과세표준이 높은 세율 구간(35~45%)으로 올라갑니다. 반면 공동명의는 지분을 나누어 각각 낮은 세율 구간(15~24%)에 머물게 되므로 전체적으로 세율이 완화됩니다.
같은 금액을 벌더라도 명의 구조에 따라 세금이 다르게 책정되므로 부부 공동명의는 세율 분산 효과가 크다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
장기보유특별공제로 세금 줄이기
집을 오래 보유하면 ‘장기보유특별공제’라는 제도를 통해 세금을 줄일 수 있습니다. 2년 이상 보유해야 기본 비과세 대상이 되며, 3년부터는 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제가 가능합니다.
예를 들어 10년 이상 보유한 경우, 양도차익 3억 원 중 약 9,000만 원(30%)이 공제됩니다. 공동명의라면 이 공제가 각자의 지분 비율로 적용되므로 전체 세금이 한 번 더 줄어드는 효과가 있습니다.
1가구 1주택 비과세 기준
현재 1가구 1주택 비과세 기준은 주택 가격 12억 원 이하입니다. 즉, 실거주용으로 2년 이상 거주했다면 집을 팔 때 양도소득세를 아예 내지 않아도 됩니다.
단, 새집을 산 후 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 ‘일시적 2주택’ 상태에서도 비과세 혜택이 유지됩니다. 만약 집이 바로 팔리지 않아 3년을 넘기면, 두 번째 주택이 과세 대상이 되어 세금이 급격히 늘어납니다.
이럴 때 공동명의라면, 지분 분할 효과로 인해 각자의 양도소득세 과세표준이 낮아져 세부담이 완화됩니다.
취득세와 증여세, 나중에 명의 바꾸면 불이익
집을 살 때 내는 취득세는 단독 명의든 공동명의든 세율(1%)은 같습니다. 그러나 단독명의로 샀다가 나중에 배우자 명의를 추가하려면 그 과정이 ‘증여’로 간주해 세금을 한 번 더 내야 합니다.
예를 들어, 6억 원짜리 아파트를 단독명의로 취득한 뒤 배우자에게 절반(3억 원)을 증여하면 증여 취득세율 3.5%가 적용되어 약 1,050만 원의 추가 세금이 발생합니다. 또, 증여세 과세 대상이 될 수도 있어 세금이 이중으로 부과될 수 있습니다.
이러한 불이익을 피하려면 처음부터 공동명의로 등기하는 것이 가장 합리적입니다.
종합부동산세 공제 확대
종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 단독명의는 공제 기준이 9억 원이지만, 공동명의는 각자 6억 원씩 총 12억 원까지 공제됩니다.
즉, 같은 12억 원짜리 아파트라도 단독명의는 과세 대상이지만 공동명의는 세금을 내지 않을 수도 있습니다. 특히 부부 공동명의는 종부세 회피 수단으로 가장 널리 사용되는 절세 전략입니다.
임대소득세, 공동명의라면 2배 비과세
임대소득이 발생하는 경우, 개인별로 연 2,000만 원 이하 소득은 비과세입니다. 따라서 공동명의라면 부부 각각 2,000만 원씩 총 4,000만 원까지 비과세할 수 있습니다.
소형 임대주택을 보유한 경우라면 공동명의를 통해 과세 대상 소득을 분리하는 것이 훨씬 유리합니다.
실제 세금 비교 시나리오
| 항목 | 단독 명의 | 공동명의 |
|---|---|---|
| 취득세 | 6억 원 × 1% = 600만 원 | 각자 3억 원 × 1% = 300만 원씩 |
| 양도소득세 | 9,306만 원 | 약 6,300만 원 수준 |
| 종합부동산세 | 1인 공제 9억 원 | 부부 합산 공제 12억 원 |
| 임대소득세 | 2,000만 원 이하 비과세 | 4,000만 원 이하 비과세 |
| 증여세 발생 가능성 | 높음 (명의 변경 시 발생) | 없음 (초기 설정 완료) |
이처럼 공동명의는 취득부터 양도까지 대부분의 세금 항목에서 일정 수준의 절세 효과를 가져옵니다. 단, 대출 한도·청약 자격·소득 신고 문제 등은 상황에 따라 다르므로 전문가 상담을 병행하는 것이 좋습니다.
맺음말
집을 구입할 때부터 공동명의로 하면 향후 세금 리스크를 줄일 수 있습니다. 양도소득세는 개인별 과세이므로 공동명의가 절세에 효과적입니다. 종부세·임대소득세 공제 혜택도 공동명의가 큽니다. 단독 명의에서 공동 명의로 변경 시 증여세·취득세 이중 부담이 발생하므로 주의해야 합니다.
결론적으로, 현재 7억 원대 아파트를 팔고 새 집을 구입하려는 계획이라면 처음부터 부부 공동명의로 진행하는 것이 세금 절감 측면에서 훨씬 유리합니다.
부동산 세금 용어 정리
- 양도소득세 – 부동산을 팔아 생긴 이익에 부과되는 세금
- 장기보유특별공제 – 보유 기간이 길수록 일정 금액을 공제해주는 제도
- 1가구 1주택 비과세 – 실거주 2년 이상이면 양도세 면제
- 종합부동산세 – 일정 금액 이상 부동산을 보유한 경우 부과되는 세금
- 취득세 – 부동산을 새로 취득할 때 납부하는 세금 (1~3%)
- 증여세 – 재산을 무상으로 이전받을 때 부과되는 세금
- 임대소득세 – 부동산 임대에서 발생한 소득에 부과되는 세금
요약: 세금 아끼는 첫걸음은 명의 선택에서 됩니다. 공동명의는 단순한 선택이 아니라, 장기적인 절세 전략일 수 있습니다.