집을 사고팔 때 가장 어렵거나 고민이 되는 부분은 대출이나 인테리어보다 세금입니다. 부동산 거래를 해보신 분이라면 ‘취득세’, ‘양도소득세’, 그리고 ‘종합부동산세(종부세)’라는 단어가 얼마나 복잡하게 얽혀 있는지 잘 아실 겁니다. 하지만 의외로 매매계약서 한 장만 제대로 작성해도 세금을 상당히 줄일 수 있다는 사실을 아는 사람은 많지 않습니다. 이번 글에서는 2025년 기준 세법을 바탕으로 실제로 부동산 매매 상황에서 바로 적용할 수 있는 취득세·양도소득세·종부세 절세 방법들을 쉽게 정리했습니다.
매매계약서가 중요한 이유
예를 들어 서울에 사는 한 지인은 오래된 아파트를 팔고 새집을 구매하려 했지만, 예상보다 많은 세금에 놀랐습니다. 부동산 중개사와 세무사에게 조언을 구한 끝에 지인은 매매계약서 한 장이 세금을 크게 좌우한다는 사실을 알게 되었습니다.
현재 부동산 거래 시에는 실거래가 신고 제도가 의무화되어 있습니다. 즉, 실제 매매가를 그대로 신고해야 하며, 허위로 신고할 경우 과태료가 부과됩니다. 과거에는 전세 계약서나 임대차계약서로도 세금 신고가 가능했지만, 지금은 반드시 매매계약서 기준으로 양도소득세를 신고해야 합니다.
예를 들어, 아파트를 8억 원에 매도했는데 신고를 7억으로 낮추면 취득세는 잠시 줄어들 수 있지만, 나중에 양도세 계산 시 기준 가액이 달라져 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 계약서 작성 시 금액을 정확히 기재하고, 계약일과 잔금일을 명확히 구분해 두는 것이 중요합니다.
✔ 최근 개정된 취득세율(2025년 기준)
| 구분 | 취득세율 |
|---|---|
| 1주택 (일시적 2주택 포함) | 주택 가액 1~3% (조정 지역 1.1~3.5%) |
| 2주택 | 조정대상지역 8%, 비조정 지역 1~3% |
| 3주택 이상 | 조정대상지역12%(비조정대상지역8%,3주택만) |
| 법인 취득 | 12% |
| 증여 | 조정지역 3억 초과 시 12%, 그 외 3.5% |
1주택자는 지역에 따라 1~3% 세율이 적용되며, 주택 가격이 6억 원 이하면 1%, 6억~9억 원은 2%, 9억 원 초과는 3%로 구간이 나뉩니다. 다주택자나 법인은 세율이 훨씬 높아지므로 매수 전 반드시 주택 수를 확인해야 합니다.
예시로 보는 절세 포인트
예를 들어, 무주택자가 생애 첫 주택을 분양받는다면 취득세는 전액 면제됩니다. 전용면적 40㎡ 이하, 가격 1억 원 이하의 소형 공동주택을 분양받을 경우에도 감면 대상에 포함됩니다. 반대로, 이미 집을 한 채 보유한 상태에서 조정대상지역 내 추가로 구입하면 취득세율이 8~12%까지 급등합니다.
종합부동산세(종부세)는 어떻게 적용될까
집을 여러 채 가지고 있거나 공시가격이 높은 주택을 보유하고 있다면 종부세가 부과됩니다. 다만 2025년 기준으로는 기준이 완화되어 대부분의 1주택자는 과세 대상이 아닙니다.
2023년 이후 정부는 세법을 개정해 3주택 이상 또는 공시가격 합계 12억 원 초과인 경우에만 종부세를 부과하도록 했습니다. 1주택자는 12억 원까지 비과세 혜택을 받습니다. 이는 기준시가로 약 24억 원 정도에 해당합니다.
✔ 종부세 기본 구조
- 1주택자: 공시가격 12억 원 이하 → 비과세
- 3주택 이상 또는 12억 원 초과 → 세율 2.0~5.0%
- 공정시장가액비율: 2024년 60%, 2025년에는 43~45% 적용 예정
- 세 부담 상한: 150% (전년도 납부세액 대비)
종부세 계산 예시
예를 들어, 공시가격 합계가 13억 원인 다주택자가 있다면, 공제액 12억 원을 제외한 1억 원에 대해 2% 세율을 적용받습니다. 즉, 단순 계산 시 종부세는 약 200만 원 수준이 됩니다. 여기에 보유 기간과 고령자 공제(최대 40%)를 함께 적용하면 부담이 더 줄어듭니다.
절세를 위한 실전 전략
① 매도 시기 조절
매년 6월 1일은 보유세 부과 기준일입니다. 따라서 5월 중순 전에 잔금을 받으면 그해의 재산세와 종부세는 내지 않아도 됩니다. 매도인은 잔금일을 6월 1일 이후로 미루지 않도록 주의해야 합니다.
② 공동명의 전환 고려
공동명의는 단독 명의보다 유리할 수 있습니다. 단독 명의는 공시가격 12억 원까지 비과세지만, 공동명의는 18억 원까지 비과세가 적용됩니다. 예를 들어, 부부가 18억 원짜리 아파트를 공동명의로 소유하면 종부세를 내지 않아도 되지만, 한 사람 명의라면 과세 대상이 됩니다.
③ 장기보유 공제 활용
5년 이상 보유하면 20%, 10년 이상은 40%, 15년 이상은 50% 세액공제를 받을 수 있습니다. 예를 들어 10년 이상 거주한 고령자가 1주택을 매도할 경우, 양도소득세 부담이 절반 가까이 줄어듭니다.
④ 신축 중인 건물의 준공 예정일 확인
건물이 아직 완공되지 않았다면 재산세나 종부세 부과 대상이 아닙니다. 준공 전 매도 시 세금이 발생하지 않으므로, 투자 목적이라면 공사 진행 중 매매도 절세 전략이 될 수 있습니다.
세금 면제 적용되는 집
생애 최초 주택 구입자나 무주택자가 받은 상속주택은 취득세가 면제됩니다. 상속으로 1주택자가 된 경우에는 취득세를 내지 않으며, 이미 주택을 보유한 상태에서 상속을 받을 때는 2.8%가 부과됩니다. 또한 무주택자가 신규분양 소형주택(전용 40㎡, 1억 원 이하)을 구입할 경우에도 전액 면제가 적용됩니다.
맺음말
취득세, 양도소득세, 종부세는 각각 다른 법률로 적용되고 정해지지만, 실제로는 하나의 흐름으로 연결되어 있습니다. 매매계약서 작성, 잔금일 조정, 공동명의 여부, 보유 기간 등을 종합적으로 관리하면 불필요한 세금을 상당히 줄일 수 있습니다. 단, 허위 신고나 누락은 세무조사 대상이 되므로 주의해야 합니다.
정부는 실수요자 중심의 부동산 과세 체계를 유지하고 있습니다. 따라서 투기 목적이 아닌 실거주자라면, 합리적인 세금 부담 아래에서 주택을 사고팔 수 있습니다. 중요한 것은 ‘언제, 누구 명의로, 얼마에 계약서를 작성하느냐’입니다.
어려운 용어 정리
- 공시가격: 정부가 매년 공시하는 부동산 가격으로 세금 부과 기준이 되는 금액.
- 조정대상지역: 주택 가격 상승률이 높아 투기 우려가 있는 지역으로 정부가 지정한 구역.
- 공정시장가액비율: 공시가격 중 세금 계산 시 반영되는 비율. 2025년 기준 43~45% 적용 예정.
- 세 부담 상한제: 전년도 납부세액의 일정 비율(150%) 이상으로 세금이 급증하지 않도록 제한하는 제도.
- 생애 최초 주택: 본인과 배우자가 이전에 주택을 소유한 적이 없는 사람이 구입하는 첫 주택.
- 양도소득세: 부동산을 팔아 발생한 이익에 대해 부과되는 세금.