부동산 세금은 언제 구매했는지와 언제 팔았는지에 따라 세금이 크게 달라집니다. 많은 분이 세율이나 공제율만 신경을 쓰지만, 정작 취득 시기와 양도 시기를 잘 못 알아서 불필요한 세금을 내는 경우가 많습니다. 특히 양도소득세는 단 하루 차이로 수백만 원에서 수천만 원 까지 차이가 날 수 있기 때문에, 부동산을 매도하기 전 반드시 이 시점을 정확히 알아야 합니다.
양도소득세란 무엇인가요
양도소득세는 자산을 '양도'함으로써 발생하는 이익에 부과되는 세금입니다. 부동산뿐 아니라 주식이나 골프 회원권, 영업권 등 자신의 자산을 팔거나 이전할 때 생긴 이익에도 과세가 됩니다. 즉 단순히 매매로 돈을 버는 경우뿐 아니라 교환, 상속, 증여 등으로 자산이 이전되는 경우에도 모두 양도소득세의 범위에 들어갑니다.
부동산을 매도하거나 개인 자산을 처분할 때 세금이 얼마나 나올지 정확히 계산하려면, 가장 먼저 양도 시기와 취득 시기가 언제인지를 정확히 이해해야 합니다.
정확한 정책 정보는 국세청 사이트에서도 확인할 수 있습니다.
양도소득세가 과세되는 범위
양도소득세는 모든 자산의 거래에 부는 것이 아닙니다. 과세 대상은 세법상 다음의 범주에 속합니다. 우선 토지와 건물은 부속 시설물, 구축물까지 포함이 됩니다. 분양권과 지상권, 전세권, 입주권 등 부동산과 관련된 권리 역시 과세 대상입니다. 즉 분양권을 전매해 프리미엄을 받는 경우도 양도세 과세 대상이 됩니다. 또한 비상장법인의 주식, 상장법인의 대주주 지분, 그리고 골프나 헬스 회원권 등도 포함됩니다. 다만 일반 투자자가 보유한 상장주식(소액)은 양도소득세 과세대상이 아닙니다. 주식이라고 해서 모두 과세대상은 아니며 대주주 여부나 거래 규모에 따라 과세 여부가 결정됩니다.
취득 시기와 양도 시기의 정확한 기준
부동산 거래 순서는 매매계약 체결 후 계약금, 중도금, 잔금 그리고 등기 이전 순으로 진행이 됩니다. 하지만 세법상에서 대금 청산일인 잔금이 모두 지급된 날을 취득 또는 양도 시기로 봅니다. 예를 들면, 매수자가 잔금을 치른 날이 취득일이며 매도자가 잔금을 받은 날이 양도일입니다. 만약 대금 청산일이 불분명할 경우 등기 접수일을 기준으로 삼습니다. 상속의 경우에는 상속을 한 날, 증여는 증여을 받은 날이 각각 시시가 됩니다. 이처럼 취득과 양도 시기는 세금 계산하는 기준이 되는 시기이기 때문에 매매계약 시 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
보유기간에 따른 세금
양도소득세는 얼마나 오래 보유했는지에 따라 세율이 달라집니다. 부동산을 단기 보유한 경우 매도 시 단기 양도 세율은 70%나 됩니다. 1년 미만 보유시 70%, 1~2년 미만 보유시 60%, 2년이상 보유시 기본세율을 적용받습니다. 예를 들면 부동산을 팔아 8천만 원의 차익을 얻은 경우 2년 이상 보유했다면 24%의 세율을 적용받아 1,344만 원의 세금을 내면 됩니다. 하지만 2년이 되기 하루 전날 팔면 세율이 60%로 올라가 약 4,800만 원의 세금을 내야 합니다. 단 하루 차이로 세금이 3,456만 원 이상의 세금 차이가 발생하는 셈이며 세금이 4~5배 달라질 수 있습니다. 따라서 매도 시점을 기준으로 세금 계산을 하려면 반드시 2년 보유 요건을 채우는 것이 좋습니다.
양도소득세 계산하는 법
양도소득세는 다음 순서로 계산합니다. 양도차익에서 필요경비와 공제를 빼고, 남은 금액에 세율을 곱하여 계산하는 방식입니다.
1. 양도가액: 실제 거래가격
2. 취득가액: 실제 매입가격
3. 기타 필요경비:취득세, 중개수수료
4. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
5. 장기보유특별공제: 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 공제
6. 기본공제 : 연 250만 원
7. 과세표준 x 세율(6~45%) = 산출세액
8. 세액공제 와 감면 후 최종 납부 세액 산출
이 중에서 비용 절감이 가장 큰 부분은 장기 보유 특별 공제입니다. 여기서 공제를 얼마나 받느냐에 따라 최종 세금이 크게 달라집니다.
장기보유특별공제의 적용 기준
장기보유특별공제는 부동산을 보유한 기간에 따라 양도소득세 계산시 양도차익의 일부를 세금 계산에서 빼주는 제도입니다. 2021년 이후부터 실거주 기간까지도 함께 고려하는 방식으로 변경되었습니다. 보유와 거주를 모두 충족해야만 최대 공제율을 받을 수 있습니다. 3년이상 보유시 최소 6%로 시작해서 10년 이상 보유 시 최대 30%로 적용하며 거주기간을 충족하면 최대 80%까지 공제 받을 수 있습니다. 실거주 2년 요건을 채워야만 최대 공제율을 받을 수 있습니다.
핵심 내용
1. 양도 시기를 조정하세요.
매도일을 확인하여 매도일을 늦추거나 잔금 치루는 시기를 늦춰도 세율이 완전히 달라질 수 있습니다.
2. 보유기간 확보
2년 보유, 2년 거주 최소 조건을 반드시 채워서 장기보유특별공제를 받으시길 바랍니다.
3. 실거래가 기준 확인
세법상 실거래가가 원칙이기 때문에 계약서 작성 시에 금액과 날짜를 명확히 하시기 바랍니다.
4. 필요경비 증빙 및 보관
취득세, 중개수수료, 수리비용 등 모두 필요경비로 공제 가능하므로 영수증을 잘 챙겨두시기 바랍니다.
맺음말
양도소득세는 언제 부동산을 사고팔았는지에 따라 세금의 변동이 가장 큽니다. 계약서를 작성하기 전, 혹은 잔금 치르기 전, 등기이전 신청을 하기 전, 세법상 양도하는 시기를 한 번 더 따져보면 수천만 원의 세금을 아낄 수도 있습니다.