이 글은 2025년 올해 기준의 주택임대소득 과세 구조를 한눈에 볼 수 있게 정리하고, 등록/미등록 임대 주택의 세무 처리, 간주임대료 과세 여부, 1주택 고가주택 예외 사항, 그리고 실생활에서 자주 보는 오해들도 정리해 보겠습니다.
1) 핵심 요약
- 연간 주택임대소득 2,000만원 이하는 분리과세(14%) 선택 가능.
- 필요경비율: 등록임대 60% / 미등록 50%.
- 기본공제: 등록 400만원 / 미등록 200만원. 단, 주택임대 외 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하여야 공제 적용.
- 간주임대료: 3주택 이상 & 보증금 합계 3억원 초과부터 과세(산식에 60%·정기예금이자율 사용). 2주택까지는 없음.
- 1주택 비과세 원칙이지만, 기준시가 12억원 초과 ‘고가주택’은 예외로 과세.
- 등록임대: 임대료 연 5% 증액 상한 및 1년 내 재증액 금지 등 의무 유지. 2018·2020년 개편으로 세제 혜택은 과거보다 축소.
2) 분리과세 vs 종합과세: 2,000만원 기준
주택임대소득의 과세 방식은 소득 규모로 1차 구분합니다.
2,000만원 이하면 분리과세(세율 14% + 지방소득세)를 선택할 수 있고, 2,000만원 초과면 다른 소득과 합산하는 종합과세가 됩니다. 분리과세를 택하면 누진세율을 피하고 계산이 단순해집니다.
3) 필요경비율·기본공제(적용 조건 주의)
- 필요경비율: 등록임대는 60%, 미등록은 50%를 정율로 인정합니다.
- 기본공제는 등록 400만원·미등록 200만원인데, “주택임대 외의 종합소득금액이 2,000만원 이하여야” 실제로 공제됩니다. 근로·사업 등 다른 소득이 큰 경우 이 공제가 적용되지 않을 수 있으니 유의하십시오.
4) 간주임대료: 언제 생기고 어떻게 계산하나
3주택 이상 보유자가 임차보증금을 많이 받으면, 예치로 인한 이익에 과세하는 제도가 간주임대료입니다. 보증금 합계가 3억원을 넘는 부분에 한해 다음 산식으로 계산합니다.
(보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율 × (보유일수 ÷ 365)
계산 구조상 2주택까지는 간주임대료가 발생하지 않습니다. 또한 전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억원 이하 소형주택은 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외되는 규정이 있어, 다주택자의 부담을 일부 줄여줍니다.
5) 1주택 비과세와 ‘고가주택(12억원 초과)’ 예외
1주택 임대소득은 통상 비과세로 보지만, 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택은 예외로 과세됩니다. 실무에서 종종 9억원과 혼동하므로(양도세 고가주택 기준과 다른 맥락) ‘12억원’을 분명히 기억하십시오.
6) 등록임대 제도: 혜택 축소와 5% 인상 한도
등록임대는 과거에 비해 세제혜택이 축소되었고, 의무가 상대적으로 강조됩니다. 가장 체감되는 부분은 임대료 증액 연 5% 상한과 1년 내 임대료 재증액은 금지입니다. 임대차 갱신 시에도 5% 상한을 벗어나지 않도록 계약서 작성·보증금/월세 변동 기록을 정확히 남기세요.
7) 실전 절세 체크리스트
- 소득 규모 파악: 임대료+보증금 운용 여부를 합쳐 2,000만원 초과/이하 먼저 구분.
- 분리과세 적합성: 다른 종합소득이 크지 않아 기본공제(등록 400/미등록 200)를 받을 수 있는지 확인.
- 간주임대료 사전 점검: 3주택 이상 & 보증금 합계 3억원 초과 여부 확인. 초과분 축소·전환(보증금 일부 월세화 등) 검토.
- 등록임대 의무 준수: 5% 증액 상한·1년 내 재증액 금지, 임대차 계약·통지 의무 기록 유지.
- 고가주택 여부: 1주택이라도 기준시가 12억원 초과면 과세 대상. 공시가격 변동 시 매년 재확인.
- 증빙 보관: 임대차계약서, 수취증·이체내역, 임대료 변동 합의서, 보증금 정산서류, 공시가격·기준시가 확인 자료를 신고연도 포함 최소 5년 이상 보관.
8) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 분리과세를 고르면 끝인가요?
네, 분리과세(14%)를 택하면 그 건으로는 과세가 종결됩니다. 다만 필요경비율·기본공제 요건을 맞춰야 하고, 다른 소득과 합산해 유리한지(종합과세)도 시뮬레이션 후 선택하는 게 좋습니다.
Q2. 2주택인데 보증금이 커요. 간주임대료 내나요?
아닙니다. 간주임대료는 3주택 이상부터 검토합니다. 다만 3채 이상이 되는 시점에는 보증금 합계 3억원 초과 여부를 반드시 체크하세요.
Q3. 등록임대가 요즘도 이득인가요?
혜택은 예전에 비해 줄었고, 5% 증액 상한 등 의무가 유지됩니다. 장부·증빙 관리가 잘 되고 공제 요건을 충족하면 분리과세에서 세 부담이 낮아질 수 있으나, 상황이나 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
Q4. ‘기본공제’가 막히는 경우는?
임대 외에 다른 종합소득금액이 2,000만원을 넘으면 주택임대소득 기본공제가 적용되지 않습니다. 고액 근로·사업소득이 있는 분은 유의하세요.
참고 자료(공식/설명 페이지)
※ 실제 신고는 개인별 소득·주택 현황에 따라 달라질 수 있으므로, 최신 법령과 국세청 안내를 최종 확인하세요.