부동산을 보유하다가 판매할 때쯤 집을 팔면 세금이 얼마나 나올까 라는 걱정을 합니다. 하지만 일정 조건을 충족한다면 1세대 1주택자는 양도 소득세를 내지 않아도 됩니다. 이번 글에서는 1세대 1주택 양도소득세에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1세대 1주택 비과세의 기본 개념
양도소득세는 부동산을 팔아서 생긴 이익에 대해 부과하는 세금이지만 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 일정요 건을 충족하면 비과세가 적용됩니다. 자신의 부동산 1세대를 보유하다가 팔 경우 세금이 전혀 부과되지 않습니다. 다만 그 요건은 법적으로 세세하게 나뉘어 있기 때문에 정확하게 이해하여 준비해야 합니다.
비과세를 받기 위한 핵심 요건
1. 부동산 판매 대상은 주택이어야 합니다. 세법상의 주택은 실제로 거주로 사용할 수 있는 건물을 말합니다. 서류상 용도가 오피스텔이라도 실제로 거주용으로 쓰이고 있다면 주택으로 인정받을 수 있습니다.
2. 1세대 기준을 충족해야 합니다. 1세대란 배우자와 가족 혹은 본인이 생계를 같이하는 단위를 의미합니다. 같이 거주하지 않더라도 주민등록등본상 세대가 같다면 1세대로 봅니다. 배우자가 없는 미혼인 경우에 30세 이상이거나 독립적인 소득이 있다면 단독 세대로 인정됩니다.
3. 1주택만 보유하여야 합니다. 당연히 1세대 1주택만 가지고 있어야 하지만 예외적으로 일시적 2주택이 되는 경우에도 일정 조건을 충족하면 비과세로 봅니다.
일시적 2주택 비과세 특례 사항
이사를 하면서 새로운 집을 사는 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이 경우 기존 주택을 3년 이내에 처분을 하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2024년 이후부터는 조정대상지역의 경우 2년 이내 처분해야 합니다. 또한 부모님의 사망이나 혼인으로 인해 2주택이 된 경우에도 예외적으로 비과세가 인정됩니다. 혼인으로 2주택이 된 경우에는 결혼일로부터 10년 이내에 한 주택을 양도하면 비과세 규정이 적용됩니다.
보유 및 거주 조건
1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유하고 거주해야 합니다. 특히 조정대상지역인 서울, 수도권 등 지역에서는 2년의 거주 기간이 필요합니다. 다만 예외적으로 거주 요건이 면제되는 경우가 있습니다.
- 공공사업으로 인한 수용
- 세대 전원이 다른 지역으로 이동해야 하는 상황
- 장기 임대 사업자 등록 후 5년 이상 임대한 주택
- 취학, 질병이나 근무상 형편 등으로 불가피하게 이사하는 경우
1세대 1주택 비과세 적용 사례
예를 들어 서울에 아파트를 2020년부터 보유한 사람이 있다고 가정해 보겠습니다. 현재 본인 명의의 주택은 주택 한 채이고, 부모님과는 세대 분리를 한 상태입니다. 이러한 경우 보유한 부동산이 거주용 주택이고, 부모님과 분리해 1세대로 인정되며 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족했기 때문에 양도 시점에 양도소득세는 부과되지 않습니다.
비과세 여부를 스스로 판단해 보기
비과세 요건은 다음 단계로 확인해보세요.
1. 해당 부동산이 주택인가?
2. 고가 주택(12억 초과)에 해당하지 않는가?
3. 1세대 1주택에 해당하는가?
4. 2년 이상 보유, 거주 요건을 충족했는가?
이 4가지를 모두 만족하면 비과세에 해당합니다. 단 고가주택의 경우 12억 원 까지는 비과세이지만, 초과분에 대해서 세금이 부과됩니다.
고가주택의 개념
고가 주택이란 실거래가 기준 12억 원을 초과하는 주택을 말합니다. 1세대 1주택이면 12억 원 이하 분은 비과세이지만, 이를 초과한 금액은 과세 대상입니다. 예를 들어 20억 원에 주택을 팔았다면, 12억 원은 비과세, 나머지 8억 원에 대해서만 세금이 부과됩니다.
고가 주택 세금 계산 예시 (보유, 주거 기간 2년 이상)
양도가액 : 20억 원
취득가액(필요경비 포함) : 2억원
양도차익 :18억 원
비과세 대상 :12억 원
과세 대상 양도차익 : 6억 원
보유기간이 2년 이상이므로 장기보유특별공제(30%)를 적용하면 과세표준은 약 4억 2천만 원이고 세율(35%)을 적용하면 약 1억 5천만 원 내외의 세금이 산출됩니다.
장기보유특별공제의 적용 범위
부동산을 2년 이상 보유하면 최소 6%에서 최대 30%까지 공제됩니다. 보유기간이 길수록 공제율이 높아지며 15년 이상은 30%까지 적용됩니다. 장기보유특별공제는 양도차익에서 상당한 금액을 빼주는 절세 효과가 있어 보유와 거주기간이 매우 중요합니다.
1세대 1주택 공제율
1세대 1주택과 일시적 2주택의 경우에도 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 보유 3년은 24%, 4~9년은 연간 8%씩, 10년 이상은 80%까지 공제가 가능합니다. 보유기간x4%+거주기간x4% 방식으로 계산합니다. 즉 10년 이상 거주하면 세금 부담이 매우 줄어듭니다.
맺음말
1세대 1주택 비과세는 부동산 세법 중 가장 기본입니다. 하지만 해마다 조금씩 기준이 변경 될 수 있으므로 부동산 양도 시 양도일 기준 최신 세법을 확인하고 세무사의 검토를 거쳐 계약일과 잔금일을 조정하는 것이 안전합니다. 집을 팔 계획이 있다면 지금 바로 본인 세대 구성이 1세대 요건에 부합하는지부터 점검해 보시기 바랍니다. 조금만 신경 써 준비한다면 수천만 원의 세금을 합법적으로 아낄 수 있을 것입니다.