부동산 관련 세금은 단순히 증여세와 상속세만으로 끝나지 않습니다. 특히 재건축·재개발 아파트와 같은 변동성이 큰 부동산은 증여 시기·평가기준·취득세·등록세 부담에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
이번 글에서는 부동산 이전에서 가장 어려운 두 가지 요소, ① 재건축·재개발 아파트 증여 절세 전략과 ② 증여·상속 시 부과되는 취득세·등록세 계산 규정을 실제 사례와 함께 자세하게 설명해 드리겠습니다.
1. 재건축·재개발 아파트는 “언제 증여하느냐”가 가장 중요합니다
재건축·재개발 아파트는 일반 아파트와 달리 시간이 지날수록 시세가 급등하거나 관리처분계획 이후 권리가액이 크게 변동되는 경우가 많습니다.
따라서 증여 시기에 따라 증여세·취득세 부담이 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 날 수 있습니다.
2. 재건축·재개발 단계별 증여 전략
프로젝트 단계에 따라 증여세에 적용되는 평가 기준이 달라집니다. 아래 표는 일반적으로 많이 활용되는 절세 기준입니다.
| 단계 | 평가 기준 | 세금 영향 |
|---|---|---|
| 초기 구역지정 단계 | 기준시가(공시가격) | 시세 반영 적어 증여세 낮음 |
| 조합 설립 이후 | 기준시가 + 개발 기대감 | 증여세 증가 시작 |
| 관리처분계획 인가 이후 | 권리가액(감정평가액) | 증여세 급증 |
| 준공 이후 | 실거래가 기반 시가평가 | 세 부담 매우 큼 |
정리하면, 초기일수록 평가가 낮아 절세에 유리하고, 관리처분 이후 또는 준공 이후에는 세 부담이 크게 늘어납니다.
3. 실제 사례로 보는 재건축 아파트 증여 절세 효과
■ 사례 1) 관리처분 이전 증여
- 공시가격: 6억 원
- 증여세 과세표준: 6억 – 자녀 비과세 5천만 원 = 5억 5천만 원
- 세율구간: 20% 적용
- 증여세 약: 0.9억 원
이 단계에서는 기준시가로 평가되어 부담이 비교적 낮습니다.
■ 사례 2) 관리처분 이후 증여
- 권리가액(감정가): 9억 원
- 증여세 과세표준: 9억 – 5천만 원 = 8억 5천만 원
- 증여세 약: 1.6억 원
→ 평가 기준이 바뀌면서 세금이 약 2배 가까이 증가합니다.
4. 부동산 증여에서 취득세는 왜 이렇게 중요한가요?
증여는 증여세뿐 아니라 취득세까지 동시에 부담하시는 구조입니다. 특히 주택은 조정대상지역 여부에 따라 취득세가 크게 달라지며, 3주택 이상은 최대 12%까지 세율이 증가합니다.
따라서 부동산을 증여하실 때는 반드시 증여세 + 취득세 + 등록면허세를 한꺼번에 계산하셔야 정확합니다.
5. 증여 취득세 규정(2025 기준)
기본 취득세율: 3.5%
여기에 지방교육세, 농어촌특별세가 더해집니다.
■ 조정대상지역 주택 취득세 중과
| 주택 보유 수 | 조정지역 | 취득세율 |
|---|---|---|
| 1주택 | 무관 | 3.5% |
| 2주택 | 조정지역 | 8% |
| 3주택 이상 | 조정지역 | 12% |
조정지역에서 자녀에게 아파트를 증여하실 경우 12% 취득세가 적용되면 증여세보다 취득세가 더 나오기도 합니다.
■ 실제 취득세 계산 예시
[사례] 조정지역 9억 원 아파트 증여
- 취득세율: 12%
- 취득세: 1억 800만 원
- 지방교육세 등 포함 시 약 1억 1천만 원 수준
6. 상속 시 취득세는 왜 거의 부담이 없을까요?
상속은 ‘무상취득’임에도 불구하고 부동산 취득세는 증여와 전혀 다른 규정이 적용됩니다.
■ 상속 취득세
- 취득세 0.1% (주택·토지·건물 동일)
- 등록면허세 0.2% + 지방교육세 10%
예를 들어, 10억 원 아파트 상속 시 취득세는 약 10만 원 수준으로 매우 낮습니다.
결론: 부동산은 증여보다 상속이 압도적으로 유리한 구조입니다.
7. 부동산 상속·증여 절세를 위한 실전 전략
① 재건축·재개발 아파트는 “관리처분 이전” 증여가 유리합니다
관리처분 이후 권리가액이 크게 올라가면서 증여세 부담이 급증합니다.
② 자녀의 주택 보유 수를 반드시 확인하셔야 합니다
3주택으로 간주되면 12% 취득세가 적용되므로 세금 부담이 매우 커집니다.
③ 감정평가를 활용하여 적정 가액으로 평가하실 수 있습니다
시가가 과도하게 높게 평가되는 경우 감정평가가 유리할 수 있습니다.
④ 상속이 더 유리한 자산과 증여가 유리한 자산을 구분해야 합니다
상가·토지·비상장주식은 상속보다 사전증여가 유리한 경우도 존재합니다.